O que costuma constar em um contrato de locação, os cuidados com fiador e cônjuge e como colher a assinatura eletrônica de locador, locatário e fiador.
Um contrato de locação de imóvel reúne pelo menos três interesses: o do locador, o do locatário e, muitas vezes, o do fiador. Quanto mais gente precisa assinar, maior a chance de o contrato ficar parado esperando alguém ir ao escritório. A boa notícia é que o contrato de locação pode ser assinado eletronicamente, cada parte do seu celular, desde que as cláusulas estejam bem escritas e as evidências de quem assinou fiquem guardadas.
A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Ela define deveres do locador e do locatário, as garantias possíveis, as regras de reajuste, de devolução do imóvel e de despejo. Muita coisa é fixada pela lei; outras ficam para as partes combinarem no contrato.
Na locação residencial, o prazo escolhido tem efeitos práticos importantes sobre a retomada do imóvel pelo locador. Vale entender isso antes de definir o número de meses.
A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Dois pontos que confundem muita gente:
Quando o fiador é casado, o Código Civil exige, em regra, a autorização do cônjuge para prestar fiança (a exceção é o regime de separação absoluta de bens). Fiança sem essa autorização pode ser anulada e deixar o contrato sem garantia na hora em que ela seria usada.
Na prática, isso significa que o cônjuge do fiador costuma ser mais uma pessoa a assinar. É justamente aí que a assinatura eletrônica economiza tempo: ninguém precisa se deslocar.
Outro ponto: se depois o contrato for alterado por aditivo (novo valor, novo prazo), o fiador precisa concordar com a alteração. Tratamos disso no post sobre aditivo contratual.
Na ClickDocs, um contrato de locação com locador, locatário, fiador e cônjuge funciona assim:
Todos assinam o mesmo documento, cada um no seu tempo. Você acompanha no painel quem já recebeu, abriu e assinou. Os métodos de identificação estão detalhados em autenticação do signatário.
A assinatura eletrônica resolve a formalização do contrato entre as partes. Mas há situações em que o contrato de locação precisa ser registrado ou averbado na matrícula do imóvel, por exemplo para que a cláusula de vigência valha contra um eventual comprador.
O Registro de Imóveis pode ter exigências próprias para aceitar um documento assinado eletronicamente, e atos de registro de bens imóveis podem exigir assinatura qualificada, feita com certificado digital ICP-Brasil. Confirme com o cartório antes de escolher a forma de assinatura, se o registro estiver nos seus planos.
Quem administra muitos contratos ganha mais com modelos do que com qualquer outra coisa. Algumas ideias:
Veja como isso se encaixa na rotina em ClickDocs para imobiliárias e no post assinatura eletrônica para imobiliárias.
Se o seu negócio é locação de equipamentos, e não de imóveis, o caminho é outro: veja soluções para locação.
| Conferir | Por quê |
|---|---|
| Qualificação de todas as partes | Erro de CPF ou estado civil enfraquece o contrato |
| Uma única garantia | A lei não permite acumular modalidades |
| Autorização do cônjuge do fiador | Evita anulação da fiança |
| Vistoria anexada | Base para a devolução do imóvel |
| Reajuste com índice definido | Evita discussão todo ano |
| Necessidade de registro | Define se precisa de assinatura qualificada |
Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica. Para redigir o contrato e definir a garantia adequada, consulte um advogado.
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